作者：李宇嘉 来源：功夫财经
01
别侥幸，漏洞都会堵上
深圳楼市调控出炉了，超出了预期。
为何这样说？“来了就是深圳”，一直凸显的是深圳作为创业型城市的包容性。这种包容性，在楼市的体现，就是“落户就能买房”。但这次，新深圳人（指刚落户）要想买房，得满足“3年落户+3年社保”的组合，这是长沙版限购（“1年落户+1年社保”）的3倍升级。
看来，“反炒房”，深圳得用长沙三倍的功夫。
网上有一个帖子，某深户居民，社保缴纳满5年，但落户不满3年，想买房怎么办？楼下的跟帖支招，把户口迁出深圳就可以买了。非户籍购房，深圳与北上广一样，都要5年社保，但对户籍买房，深圳变成最严厉的了。
没有办法，谁都知道深圳落户太容易了。当落户容易，遇上深圳城市越来越网红，这是什么结局？那就是炒房。
去年8月成为先行示范区后，深圳的城市能级提高了几个台阶，加上豪宅税取消，交易成本大大降低，结果就是，外地人蜂拥进入深圳。符合落户条件的（如大学生）赶快落户；不符合落户条件的，在中介的协助下，花个三五万，靠“借名额”、“假结婚”来买房。
经常听说，浙江、江苏等地投资客，要来深圳买房。中介一揽子服务跟上，看房、落户、流水、贷款一条龙。这次，落户炒房的漏洞终于堵上了。
另外，本地居民炒房的火爆程度不亚于外地客，经常听到的一句话是，“能离的都离了”，每有新房“打新”，离婚率就会攀升一下。
第一次打击离婚炒房，是2018年“7.31”新政，深圳的做法是限制杠杆，这次则学了长沙的做法，限购、限购全部上，追溯过去3年的家庭房产。也就是说，已经有2套房的，离婚无法购房了。
不过据了解，由于住建部门与民政部门联网效果不好，这个政策有漏洞。中介朋友说，只要办个假离婚证，注明离婚日期在2017年7月14日，那么今天下午就可以买房了。对动辄几百万的房子，借助假离婚获得首套资格，光省下的利息就是几十万。
另外，近两年不断有“新房打新”，炒房创富非常刺激，小两口拉着手去离婚的现象屡屡上演。不过，这次深圳“反炒房”可是认真的，住建部门与民政部门联网，估计很快就会补上漏洞。所以，假离婚炒房彻底歇菜了。
限购的这两条政策，是本轮深圳调控政策最严厉的内容。
02
增值税比豪宅税杀伤力更大
税收政策也很严厉。
首先是部分恢复了豪宅税。去年“双十一”，深圳基本废除了豪宅税，目的是要让深圳楼市能循环起来，推动城市更新、土地出让、新房销售、轨道建设等。
但是，为了稳定取消豪宅税，做的这一次小小妥协，叠加先行示范区下“城市价值重估”预期，彻底激发了投资客的热情。从豪宅到非豪宅，仅税费节约就是几十万，起到了堪比股市大幅降印花税的效果。
再加上，去年底开启的货币宽松，今年以来疫后的一揽子刺激，深圳楼市这个“小盘股”彻底被激活了，二手房成交量连续数月在8000套的转热分界线的上方，房价从去年底6月的5.5万左右，涨到现在的6.6万。
成也萧何、败也萧何。一次小小的妥协，居然付出了如此大的代价。宏观风险就是违背了“房住不炒”，所以不得不恢复豪宅税。从政策制定看，有点随意、不智慧，但深圳的决策层也很难！
之所以说是部分恢复，是因为，这次把豪宅标准定在了750万以上。相比去年废除以前的豪宅税标准，当下的门槛大大提升了。房价最高的南山区，之前（2015年）的豪宅标准为不低于490万，全市多数区域的豪宅标准都在300万左右。这次，一下把标准提到750万以上，可见政策“有保有压”，还是希望能降低交易成本，楼市能保持一定活跃度。
按照750万的标准，全市大部分房子都不是豪宅。2019年，深圳二手房套均成交总价为463万；今年6月份，二手房成交价在700万以下的，占比80.4%。
所以，受影响的就是房价本身就很高，去年下半年以来涨幅比较大的区域，南山、宝安中心区，以及全市TOP10学校的学位房。
税收的另一大看点，就是将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年，同时更新存量住房（即二手住房）交易计税参考价格。
我认为，这一条的杀伤力，比豪宅税更厉害。过去几年，深圳二手房交易的评估价，一直未调整，与取消豪宅税一样，目的还是为了活跃交易量。
这几年，随着房价上涨，评估价与市场价形成了巨大“堰塞湖”，导致政府的压力越来越大。所以，如果这次一次性恢复到市场价，交易成本将翻番。同时，增值税征免年限由2年调整到5年，也是翻倍的加税效应。
试想，对于500万的房子，全额5%征收，就是25万。如果评估价翻一倍，就变成1000万了，光增值税就有100万，再加上契税，真的是难以承受。
当然，我认为不会这么狠。预计评估价暂时还不会完全向市场价靠拢，估计相比之前的标准上浮40%-50%。
高速疾行的深圳楼市，需要在轮子下撒沙子，但撒的太狠了，容易翻车。此次，只是说要向市场价靠拢，但评估价如何定，还待后续开会商定，我们随后跟进。
03
信贷政策比较温和
再说说差别化的信贷政策。
我认为，这一款的力度是最小的。首先，政策还是坚持有保有压。真正的刚需、合理的改善，保持杠杆扶持力度。
刚需买房首付30%，无房有贷款记录的，首付50%，有房且买第二套的，首付70%。这些都未变，2016年“10.4调控”就是如此规定的。
变的是对于非普通住房，无房有贷款记录的，首付60%，有房且买第二套的，首付80%，分别提高了10个百分点。一般来说，这类房子都是有钱人买的，提高10个百分点，影响不大。
但是，由于总价太高，深圳居民加杠杆成瘾（即便是有钱人），限制杠杆还是会阻碍成交。
目前，深圳买房超过90%的要贷款，平均贷款成数在6.5成左右，可见，多数买房人都想把杠杆用尽用足。所以，杠杆不能降得太狠了。
总的来说，信贷政策比较温和，契合了深圳高杠杆的特性，担心大起大落。
04
调控影响全方位分析
最后说说，政策调控的影响。
一是楼市交易量会明显下行
下半年环比上半年下降20%是完全可能的。
为什么呢？因为，本来不该涨那么多，只是因为豪宅税等政策松绑，货币宽松，导致成交量拉升。当强力政策出台，要彰显“房住不炒”的威力时，成交量自然会明显下行。
二是房价会有5%-10%的下跌
成交量下跌了，自然房价撑不住的。而且，深圳房价不到一年之内，上涨15%-20%，已成为众矢之的，房价回调乃众望所归。
特别是西部涨得离谱的区域（宝安中心区、光明、南山后海等），会有明显下跌。过去几个月，高位上买房的，要站岗了。
三是未来一年二手房交易将迅速下降
由于交易成本居高不下、杠杆限制，买家观望，未来一年二手房交易将迅速下降，业主被迫持有，默默承担跌价损失。
由于交易对手很少，二手房跌价表现在挂牌量剧增，挂牌价高位横盘，但过去一年来形成的虚高溢价，会慢慢损耗，实际成交价下跌，具体取决于后续政策。
四是深圳新房交易会明显增加
此次政策解读时，官方表态，今年下半年深圳新房供给还会很多，预计有5万套（以往一年都没有5万套）。
显然，出于城市更新、政府财政、经济稳定、基建和公共服务投资等考虑，政府鼓励新房交易，加上税费成本低，新房交易会明显增加。
五是大家要注意政策后续的变化
调控本来就是短期的，叫“逆风向行事”。“房住不炒”底线被触碰，上边很生气，所以要调控。但同时，“稳字当头”也是底线，上次监管层赴深，已说得很清楚了。所以，政策有保有压，先打压一下看一看效果，如果后续市场疲弱，托底的政策又来了。
最后，再谈谈深圳调控对周边惠州、东莞、广州的影响。
深圳政策的信号，一方面是鼓励新房销售，另一方面就是鼓励到外围去买房。
此次调控，依旧在需求端，当门被关上时，需求就会外溢。
特别是外围楼市一直比较稳定，调控政策总体呈扶持态度，加上深圳都市圈框架下，交通等基建相继落地，下半年外围楼市表现会好于深圳，对深圳亟待买房的人有吸引力。
当然，这取决于下半年深圳的政策怎么走，如果政策持续高压，需求会加快外溢。
