三、放水
对于大多数人而言，买房绝对不是一件容易的事情。不光是对于暂时还买不起的人来说，即使是对于现在有能力买的人，一样是个很大的难题。考虑的问题也非常之多，买什么样的房？买什么地段？哪一层比较合适？未来有没有升值空间、周边基础设施如何等等。不过最关键是一个问题还是??什么时候买？对于今年想要买房的人来说，绝对是一个很头疼的问题。2020年，大部分城市的房价明显已经冷静下来了，是过一阵子继续上涨还是以后会下跌？不买怕上涨，买了怕下跌？今明两年买房，五年以后是“捂嘴笑”还是“捂脸哭”？
对比几个一线城市和大部分二线城市来看的话，房价虽然近20年来多数时间都在涨。但是整体楼市价格实现“飞跃”只发生过两次，一次是2009年~2013年，一次是2015年~2018年。2009年~2013年房价飞跃得益于4万亿的经济刺激计划，很多高铁和基建项目的建设，房价也随之起来了。2015年~2018年房价飞跃得益于去库存。这几年很多地方房价都翻了好几倍。
要判断未来房价走势，就需要分析影响房价的几个因素，一般是以下几个主要因素会影响房价。
一、房价是否具备上涨条件？
之前已经提到过了，开发商还在不停地买地盖楼，因此对于新房市场而言，供应量在不断增加。那么对应的二手市场呢？关心过二手房市场的朋友都知道，今年二手房市场的供应量一直在不断增加，并且很多房源都是成套出售的，这也说明了有些炒房者可能预感到了现在靠炒房已经赚不了钱了，索性就成套出手回本。很多炒房客都是利用金融杠杆工具和贷款形式来炒房的，房价没有多少升值空间，自然也就退场了。所以对于现在的楼市市场，供求关系正在发生改变，正在从卖方市场转变为买方市场。
经济学家任泽平曾说过，房价短期看金融，中期看土地，长期看人口。要研究2020年~2025年的房价走势，我们可以来看看2000年~2005年的人口出生率。为什么不研究最新的数据呢？原因是出生的新生儿还不会成为楼市的“接盘侠”。所以我们需要研究20年前的人口出生率。从图中我们可以看见三个指标，其中人口出生率是处于逐年下降状态，人口自然增长率在逐年下降，死亡率基本上没有变化。所以，我们可以得出一个明确的结论：未来的“接盘侠”会变少。
但是对于开发商而言，现在的开发商还在不停地建房子。因为对于他们而言，房价只要不下跌得太厉害，他们都是赚的。房价保持稳定对他们而言也是能赚钱的，所以现在很多地方的开发商，开放新楼盘就会做一些活动，给购房者一些折扣。
那么未来类似这种“万亿级别”的刺激计划或者第二次“去库存”有没有可能再发生呢？个人认为，这种万亿级别的刺激计划很难会发生，因为可能会造成财政赤字。但是去库存是不会有第二次了。数据显示，2019年我国的城镇化率已经超过了60%，而发达国家的城镇化率为70%，并且专家建议下一步应该是消除城乡发展之间的不平衡。所以短期来看，5年之内理论上不会发生房价再一次飞跃的事件。
二、人口出生率
不少人都有这样一个误区：央行放水=资金流入房地产=房地产又要发展起来了。资金流入房地产是会让房地产发展起来，但是放水并不等于资金就会流入房地产。前几天，银保监会已经对于商业银行网上贷款内容进行了修改，释放了三个信号：第一，收紧额度和期限，资金不能超过20万，一次性偿还授权期只有一年。第二，收紧贷款用途，想用于炒房是绝对不允许的。第三，收紧放贷条件，当地银行主要服务当地客户，外来客户进行严格检查。
四、房产税和空置税的使命
很多人都认为房价的涨跌与央行是否放水有关系。但是从目前的情况来看，未来几年大放水的可能性不大。第一，由于今年的疫情原因，已经放水过很多次了。第二，现在关于放水已经从过去的“踩油门”变成现在的“踩刹车”。央行行长易纲前不久在杂志上发表了一篇文章。易纲认为，守护好百姓手上的钱，保持币值稳定，并以此促进经济增长，是货币政策的使命，不能让老百姓手中的票子变“毛”了。
对于房地产泡沫，近几年来呼声最高的就是房产税和空置税了，这两个税能有效地解决住房空置率以及楼市房价泡沫的问题。国内住房空置率是肯定有的，很早的时候就有一些高校用于做课题了。比如2017年的时候，发布过《2017年中国城镇住房分析》里面就指出一线城市空置率接近20%，二三线城市空置率超过20%的问题。前段时间官方媒体人民网对此也给出了回应，确实是已经供大于求了。房产的金融属性被去除后，会逐渐地回归到真实的价格。
五、供求关系变化
总结
上述几个分析都是从房价会不会上涨的角度来分析的，不管从哪个角度来讲，房价都没有大幅上涨的可能。那么会不会出现大幅下跌的情况呢？很明显也不可能，某种意义上讲，房价短时间内暴跌造成的影响和危害更加大。可以参考上世纪日本经济危机事件，起因就是由于房地产泡沫破裂，导致房价迅速下跌。
既然未来短时间内房价不会大涨也不会大跌，那么就只可能平稳发展了，价格走势会有波动，但一定是出于可控范围内的。长久一点来看，房价不涨或者涨幅很慢，对于某些刚需来说，也算是下跌了。
