提问：包租公，您好。坐标北京，名下两套房，一套小户型自住，另外一套小户型出租，计划置换大三居，有贷款记录算二套。标的总价预计1200W，标的位置可以在北三、北四环京藏高速附近，大致范围是马甸、牡丹园、安贞、健翔桥、亚运村等区域。前天去看了华亭嘉园小区，位置感觉可以，但为什么比周边小区单价低呢，华严北里能到8+万，而华亭嘉园只有6+万，是什么问题？另外上述区域小区里您还有比较好的推荐吗？非常感谢包租公！
京城包租公，15年房产买家。你相见恨晚的买房导师，已为5000人提供优化买房解决方案。包租公不像其他自媒体，话只说一半让你云里雾里！包租公用实战经验给你有用的建议指导。
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100万首付能配置300万左右标的，月供约12K左右。也有进一步优化的可能，但在一年内完成卖房、生养、买房，需要耗费你们两口子大量的精力，做好思想准备。不建议硬上。
提问：包租公，您好，已有北七家名佳花园一居室，市值约290W，有公积金贷款记录，70万未还，满五年，计划换房。子弹110W，年税后收入60W左右。换房目的：1、一个孩子4个多月，同时俩位老人回来，现在住不下，换个三居。2、考虑换到朝阳的学区。请问，1.是一步到位，换朝阳学区，还是先换三居，解决住不下的问题？2.目前置换应该不是好的方式，离婚或者全款DY，是否可操作？3.有什么推荐的区域满足这两点需求？十分感谢！
回答：置换可以筹集330万的综合首付款，月供承受能力很强，可以买最高1100万标的，这个范围内还是相对容易的。
1、孩子还不到一岁，学区占坑有些早，而且没必要自住+学区。若必须有学区，可以考虑在上学根据学校政策买个小户型即可。不是最优方案。
2、北七家涨幅预期略差一点，争取今年完成置换。
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3、推荐看看望京的次新小区，而且每个街区都是学校配套，上学方便。努力淘笋，有机会找到90+分以上的解决方案。自住+学区+保值，一步到位。
4、如果不在乎保值属性，就可以放开看看品质次新，沿着三环、四环。但是猜不出你的喜好，选定几套后，可以再次内部提问，帮你分析。
提问：包租公，你好，非京籍，我和我老公国企单位收入稳定2.5万左右，北京上班，家里两个孩子。北京一套无贷款，公积金贷款未用；保定一套120万，仍有20万贷款，等明年7月份才能上市交易。纠结的是：再买房子去哪？在北京有自住需要，在天津有孩子上学需要，在保定房价低投资两套，而且父母亲戚都在保定市，有个照应。该怎么操作呢？我倾向于在北京买，但是需要卖了保定房子才有首付。
回答：投资的话，天津和北京的预期增速不是一个级别，但天津也是随着北京带动上涨。宝坻属于天津远郊，是炒作新城的概念，离市区太远，发展受限，大概率短中期横盘。投资不建议。你这个价位如果不想去沈阳，这两年抓紧天津上车也比不买强。切记非笋莫入！目的不是买房，是赚钱，不能着急。可以看看津南、北辰区域。
回答：环京的广大区域，未来价值会进一步打折扣。况且保定还不如这些区域。不要再期待十年前那种全国普涨，闭眼买房，躺赢的年代已经过去。保定房子有老人自住即可，其他卖掉。天津可以先买个小房子落户，没多少钱，为以后上学高考做准备，你不能确定政策一直有。再有能力就北京建仓。
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回答：纯粹从资产升值角度，香河没法和北京比较，和燕郊都比不了。香河既然已经买了，置换也有成本，你说市价1.1万，可以挂出去看看，多久有真实客户面谈。因此你认为买房难，其实卖房也很难，看你能承受多大的损失。你这里面有太多容易踩坑的地方，可以继续内部提问解答。
提问：包租公，您好！坐标北京，SFSD，我在北二环上班（未来5年可能在西二环），爱人在北五环上班，看好未来金茂府和公园十七区，均是145平米左右的四居室，金茂府容积率低但得房率不高，公园十七区不含精装且小区中间有一条市政道路，离地铁也远，总价差不多都在800+万，想请教：1、对于这两个盘您怎么看？2、这两个区位您看好哪个，原因是什么？3、三是您是否有更好的推荐？万分感谢！
回答：这两个楼盘都是限竞房，再结合地段，都不是投资推荐级别。
相比较，自住 未来金茂府更好一些，地段、交通、未来预期更好些。
对于这类侧重消费的需求，根据自己喜好就好。
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提问：近两周去看了望京的二手楼盘，比较喜欢橄榄城和华彩公寓。想买大三居，什么单价入手好？橄榄城和华彩怎么选？华彩是公寓性质，但178的户型完美，橄榄城同价格只能买144的，求解。
回答：在健翔桥东南角区域，与华庭嘉园小区同品质的不多，华庭嘉园整体户型偏大，目前单价比小户型较低。该小区的缺点在内部分享过，类似的还有世纪嘉园、罗马花园。千鹤家园只有一栋楼是类似情况，其他价格基本正常，可以淘笋。对华亭嘉园价格的具体分析，对华亭嘉园、世纪嘉园、罗马花园的共同点说明，对千鹤家园两类楼的分析，见内部分享。
提问：包租公，您好！我们俩人在北京上班，暂时在京租房住，租金3600每月，二胎预产10月。在京购房资质，我们有，老人也有首套资质。自有资金50万。在香河孔雀城有一套房，月供3500，最高时2.2万，现在单价1.1万。老公非常想在京买房，嫌香河涨价太慢，卖了能凑齐100万首付，可用父母资格在京接力贷首套买套老破小，等着升值。而我觉得，现在两口子年收入24万左右，又有两个孩子要养活，经济压力太大，目前不是我家合适买房时机。可老公非常坚持卖香河买北京，而我结合最近政策分析，感觉香河房价还能涨，可以等等再置换，请问包租公，结合现在情况，我家怎么样处理比较合适，让资产增值？
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回答：两个小区不是一个水平的产品。橄榄城由于阿里入住，价格在望京属于第一梯队。华彩国际公寓，由于定位、户型设计等方面都侧重办公，，价格本身就低。价格要看具体房源，华彩好户型出的并不多。
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提问：坐标北京，子弹400W，月供2万左右，考虑居住改善和孩子上学，在朝阳区有推荐的小区吗？谢谢！
回答：因为你还款能力受限，可以配置720万左右标的，并且改善的是通勤和小区品质，基本还是以两居为主。朝阳北师大附属实验，小区澳林春天，以两居为主，三居能够到的少；朝阳人大附，芍药居北里，环境一般，但学区还可以；北工大附小，首城国际。
提问：包租公好！坐标河北，子弹30万，买个总价100万以内的，计划投资天津小户型，宝坻区域怎么样，有升值空间吗？在哪儿能看到天津区域的分析资料呢？现在适合买房吗？还是等明年？
