03：各地楼市调控持续收紧
01：支持房价上涨的因素不存在了
有关住房空置率的问题，最近两年一直没有确切的统计数据出来，可能由于统计难度比较大的问题吧。不过我们可以看一下目前比较权威的几个数据。
央行不久前公布的城镇居民家庭负债报告，报告显示，96%的城镇居民有住宅，户均拥有住宅套数为1.5套。
网上分析的住宅空置套数：现存住宅套数加上开发商手上持有的商品房套数可能数量已经超过两亿套，足够解决5亿人的居住问题。
中科院：人口数量将在2029年达到峰值，峰值数量为14.47亿人。
国家统计局：2016年人口自然增长率为5.86%、2017年为5.32%、2018年为3.81%、2019年为3.34%。
从上面的数据可以明显看出来，商品房住宅供应数量已经远远高于人口需求量了，那么为什么房价还居高不下呢？为什么还有这么多人买不起房呢？还有这么多人没有房子住呢？答案很简单，因为炒房客炒房团掌握了数量庞大的一批房源。据Wind数据统计，截至到2019年三季度末，A股3743家上市公司中，有1826家上市公司持有投资性房地产，占比超过48％，合计持有市值达13340亿元！如果按照一套房100万计算的话，那么也就是133万套房源。这还仅仅是上市公司的“炒房团”，加上其他持有多套房的炒房团体、个人的话，总量会达到一个很惊人的数字。
02：市场关系正在发生转变
要知道10年后房子是遍地空置还是供不应求其实很容易，主要取决于房价的走势。如果房价持续走高，炒房客就有炒房空间，会继续炒营造供不应求的市场，那么10年后房子依旧是“供不应求”。如果房价持续走低或者保持稳定，炒房客没有利润空间，那么不仅不会炒房，反而还会把手头的房源源源不断地抛向市场，那么10年后房子就“遍地都是”了。那么未来房价走势如何呢？个人认为：房价会在保持稳定的情况下、逐渐回归合理性。理由如下：
房地产市场的分化，按照房源性质来分类可以分为新房市场和二手房市场。按照供求关系来分类可以分为买房市场和卖方市场。新房市场以开发商为代表，现在开发商的新楼盘都在忙着降价出售，如果价格不够吸引人的话也没有多少购房者来买。二手房以炒房客为代表，现在都在忙着抛售房产，因为越来越多的炒房客察觉到了现在靠炒房已经不能赚钱，甚至有亏钱的风险。所以说，现在整个市场的形势正从卖方市场转变为买方市场，这时候卖家比买家着急。
2018年西南财经大学发布的《住房空置率及城市住房发展趋势》调研报告。报告显示，2017年我国城镇住宅市场的整体空置率达22.4%。
当前空置住房数量
统计局：过去20年间，全国总计建设住房面积为150亿平米，按照90平米一套住宅计算的话，大约有1.67亿套房。
前不久南京出台了一系列调控政策，再往前推几天深圳也提高了6项购房门槛，再往前看几天杭州、宁波、东莞先后都对楼市进行了调控。整个2020年上半年，共出台了304个调控政策，内容几乎全是打击炒房行为、杜绝捂盘销售、倾斜无房刚需。由此可见，以后炒房客基本上是没什么空间炒房了。
10年后，房子是“遍地空置”还是“供不应求”？
二十几年来房价会上升其实一点都不奇怪，这是符合市场逻辑与物价变化的。大部分商品物价都在走上涨路线，人民币合理贬值，上班发放的工资整体也在上涨，所以房价会上涨也是合情合理的。真正的房价上涨实现“飞跃”的时间段其实只有两个，一个是2008年的4万亿经济刺激计划，当时全国都在进行基础设施建设，房价实现了一次飞跃。另一个时间段是2015年年底~2018年的去库存，房价又猛涨了一次。但是10年之内还会出现这样的可能影响房价的政策吗？答案显然是不会的，调控楼市的核心只有2017年提出的“房住不炒”。
04：房产税和空置税的使命
为什么现在房价一直“居高不下”？原因很简单，很多炒房客和开发商依旧对未来房价大涨抱有希望，所以他们宁愿“烂在手上”也不愿意降价出售。这个时候房产税和空置税就显得很必要了，对于手上持有多套房产的收房产税，对于多套房产空置的再收一次空置税，这样多余的房源很快就会流回市场，房价也会走向合理性，真正地回归到居住本质。
经济学家8字说明
对于未来房子空置问题，经济学家提出了另外一个可能性，总结为8个字：“人地分离、供需错配”。解释起来也很简单，因为人口是流动性的而不是均匀分布到各个城市之中的。比如著名的“瑷珲腾冲线”，30%的土地聚集了90%以上的人口。而且现在的情况也是如此，刚毕业的大学生和打工者都喜欢往一线城市跑，因此总能造成一线城市房子“供不应求”的市场，这也是一线城市房价很难稳定下来的原因。另一方面，不足够吸引人的城市未来房子很可能就是“遍地空置”了，一部分是炒房客投资的房子，一部分是当地人的房子，只不过都跑到其他城市发展去了。所以，很可能出现“人地分离、供需错配”的情况。
