日前，有业主反映，自2016年起，陆续有2000余名业主在位于呈贡区的置信银河广场购买了商铺，业主们当时分别和开发商云南中置信房地产开发有限公司、托管公司昆明丰泽商业管理有限公司签订了合同，两家公司承诺12年安全托管经营，每年按比例给业主返租。可如今商场十铺九空，业主们迟迟没拿到今年上半年的租金，鉴于两家公司多次失信，业主们十分担心：“中置信和丰泽到底要干什么？我们的租金还能不能拿到？”
承诺的租金迟迟没收到
业主不知购买的店铺在哪里
从业主们提供的委托经营管理协议中可以看到，自委托经营之日起12年内，托管公司按照不同年份、不同比例向业主返租金，每半年度支付一次，托管公司要在每个半年度开始后的前10个工作日内向业主支付当期半年度应得收益。部分业主提供的托管协议补充协议显示，开发商承诺：若托管公司无法支付约定的租金收益，则由开发商替托管公司支付。
协议
业主黄先生说：“去年托管公司就没按时返租金，按照委托经营协议，今年上半年的返租款应该在7月1日?7月14日返给我们，至今没一个业主收到返租款。而且托管公司代扣的税金至今没有给出缴纳凭证。”据了解，大部分业主都是贷款买的商铺，现在每个月都要按期还贷款，黄先生说：“没有返租款来支撑贷款，我们的生活压力变得很大。”
昆明中原研究中心经理张芷源表示，大产权即拥有国家颁发的“五证”不动产物业，各项权益受法律保护；小产权商铺一般多为开发商为了方便大面积商业物业的销售，分割为小面积的商铺出售，统一经营，承诺给予业主一定比例的回报。张芷源表示，业主购买小产权商铺，需要慎重考虑开发商的运营能力及商铺地段、位置等相关信息。
小杨表示，“比起租金，我们更担心整个商场十铺九空的现状，到现在，我们的商铺在哪里都还不知道。”
商店基本都关门了
律师：商铺产权抵押仍可交易，但需抵押权人同意
滇池时代一楼商铺以餐饮为主，就餐人员不多。
7月24日，记者见到10多名业主，他们均表示不知道自己的商铺到底在哪儿，“因为买商铺时是预售，合同上只标注了在哪层哪间，但等商场建成开业后我们拿着房产分户图去找，却没有找到。问开发商和托管公司的人，他们都说商铺是统一经营管理的，没有明确划分出来。”据了解，部分业主至今还没拿到产权证，“我们担心我们买的商铺根本就不存在，或者是一个商铺有多名业主。”业主冯先生越想越担心。冯先生称：“当时开发商夸大宣传，我们也不懂，所以就买了。”
小杨是90后，2017年从亲戚处借钱，又向银行贷款购买了置信银河广场的一间商铺，“当时开发商和托管公司说得天花乱坠，12年无忧托管、政府重点招商引资项目、地铁上盖商业、已经引进大型超市和知名品牌、一期招商率已完成85%，未来升值空间不可估量……一系列说法让我觉得这是一个值得投资和有保障的项目。”让小杨和其他业主想不到的是，现在托管公司迟迟不付租金，三四年的时间商场的商户也基本搬空了。
业主们到托管公司找不到负责人
记者走访看到，无论是地上部分还是地下层的商铺基本都没有人，整个商场很安静，地上有几家商铺营业，但店里没有顾客，有的店员直接在商铺里睡着了。地下层灯光很暗，曾经用来卖化妆品、小吃的货柜上落了很多灰，电梯也停运了。
针对李女士的说法，记者联系了滇池时代开发商??云南银鹏房地产开发有限公司的出纳经理赵女士。赵女士介绍：“滇池时代项目从2016年开始对外销售，当时商铺预售了一部分，剩下的就是我们现在正在销售的，我们就去办理了大产权证。如果不办证，这些商铺就成了无产权商铺，业主也不会买，所以现在这些商铺全部都是已经有产权证的，也就无法办理网签。而对于之前预售的商铺，我们今年已把产权证办好了，过段时间就会给到业主手里。”赵女士说。
3.业主们想知道自己的店铺是否存在，要求两家公司实地足额标出业主所购商铺的实质界限。
赵女士承认，目前滇池时代项目确实有部分商铺、写字楼和停车场的产权在银行做抵押贷款，但被抵押的资产不影响交易。“被抵押的商铺也是大产权，我们之后也会把产权拿回来，分割成小产权然后过户给购买的业主。”赵女士说。
商店基本都关门了
2019年4月，李女士购买了滇池路与福景路交叉口的滇池时代项目商铺。“我买的时候，商铺的单价在33088元/平方米，我买的面积是22.49平方米，算下来总价是74.41万元。除去各种优惠后，开发商一次性给我返了3年的托管经营收益租金14.69万元，这笔钱抵扣房款后，我一次性付款39.44万元，最终算下来商铺的单价在24571元/平方米。当时觉得这个价格挺划算的，就签了认购书和托管协议。”李女士说。
看着商铺变成这样，业主们很焦心：“这样下去，别说返租金了，我们的整个投资估计都得打水漂了。”业主黄先生说：“置信银河广场交通便利，周边客户群也大，基础不差，原本应该是一个不错的商业体，但就被这么白白浪费了。”
开发商和托管公司要干什么
对于房产无法网签，李女士心里一直忐忑不安，担心3年后自己拿不到产权证。带着心中的疑问，李女士三天两头去滇池时代售楼部讨要说法。“因为开发商一直都说不能网签，我就找到了西山区住房和城乡建设局，工作人员告诉我，滇池时代商铺的产权在银行做抵押，这让我更担心了。我去售楼部提出退款诉求，但被售楼部的工作人员拒绝了。”李女士说。
“我做点小生意，之前找过托管公司，说我帮他们拉几家商户来地下层，带动一下商场人气。我是有点私心的，毕竟我买了这里的商铺，希望这里能火起来，但是也被他们拒绝了。”业主李女士说。除了这两位业主，其他的业主也表示，为了商场的人气，他们都曾想过办法，但都被招商的人回绝。赵先生说：“慢慢地，商家就陆续搬走了，变成现在的局面，我们不知道开发商和托管公司到底要干什么？为什么这么做？”
商场地下层空无一人，一片荒凉。
业主小杨说：“我们从天眼查上查到，开发商和托管公司最近3年都在频繁更换股东和高管，但是整个商场却无人管理，我们不知道他们到底要做什么？”
关于大产权分割小产权的问题，需要事先申报过小产权独立产权，如果没有，那么后期分割难度是很大的。如果开发商实力不够，最终办理不了小产权证，业主的利益也会受损，买卖合同效力也会存疑。
托管公司
记者在现场看到，整个公司只有很少的几名工作人员，当业主让他们联系公司负责人时，他们均表示没有联系方式。领导的办公室里也没有人，这几名工作人员均表示刚来公司几天，不清楚情况。
在置信银河广场营销中心的大堂里也只有几名置业顾问，其中一名置业顾问表示：“据我了解，我们已经是公司换的第5拨人了，公司的领导也一直在换。现在我们的公寓还没卖完，但是已经封盘了，不卖了。”至于原因，这名置业顾问只说：“要用于其他的规划。”
记者和业主多番寻找，开发商和托管公司的负责人始终未出现。
业主诉求
据了解，业主们此前多次找过两家公司的负责人，都没有结果，诸多的猜测得不到开发商和托管公司的回应，业主们越来越焦虑。目前，业主们的诉求主要集中在8个方面：
24日下午，记者和业主一起到昆明丰泽商业管理有限公司了解情况，当问到2020年上半年的租金何时返还时，负责接待的工作人员说：“什么时候返租金、之后怎么保障，我们公司7月31日之前会拿出解决方案。”被问及为什么没有按时返租金，之后招商怎么规划，该工作人员说：“公司比较困难，我们现在重新定位为奥特莱斯。”对此业主们并不满意，业主们表示：“我们不会再相信这样的话了，要拿出具体的商业计划书来。”
1. 希望托管公司按时返租。
2.云南中置信房地产开发有限公司和昆明丰泽商业管理有限公司多次进行高层和员工的更换，而至今找不到确切的负责人，业主担心两个公司已成空壳，害怕公司跑路，让2000余名业主的投资打了水漂，希望政府出面为业主们寻得一个保障。
赵女士表示，大产权分割小产权很麻烦，开发商需要把所有的商铺售完后，统一办理，而目前滇池时代还有大约50%的商铺未出售。“如果到了不得不办理产权分割的时候，我们会自持剩下的商业，然后把业主的产权证办理好，在规定时间内交给业主。在办理产权证时业主需要上税，费用与办理网签的商铺所需要交纳的税费一致。”赵女士说。
4.由政府相关部门出面查验丰泽公司代扣的税金是否已上交给税务主管部门。业主至今未收到缴税凭证，担心已代扣的税金未缴，影响个人征信。
“鬼城”是现在业主对置信银河广场的称呼，业主黄先生说：“刚开业时，这个商场还有些人气，但是托管公司越来越不作为。现在商场基本没人了，地下层黑灯瞎火的。”
业主赵先生说：“我们就觉得托管公司很奇怪，我也是做生意的，2018年商场开业前我找过托管公司招商处，想看还有没有商铺，他们就跟我说已经招满了，没有了。但从实际开业情况来看，并不是这样的。”
5.要求中置信和丰泽公司提供所有业主花名册和联系方式，支持业主在政府相关部门的指导协助下依法成立业主委员会。
6.部分业主要求丰泽公司必须回购业主愿意出售的商铺。
7.希望丰泽公司确定实际的管理负责人。
查询置信银河广场开业时的报道可以看到，曾经“人头攒动”“摩肩接踵”“24小时营业”的置信银河广场甚至被称为“永不落幕的商业天堂”，那置信银河广场为何会荒废至此？
8.要求丰泽公司向业主公开详尽的商业计划书和与已签约商业品牌的合同，并提供相应的进场装修和开业时间进度表。
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同时，张与表示，如果最终业主未能在约定时间内拿到产权证，可以用合同起诉开发商，要求开发商赔偿。
近40万元买的商铺无法网签 业主慌了
商店基本都关门了
近日，李女士向记者反映，自己花了近40万元购买的商铺无法办理网签，开发商合同承诺在业主购房后的36个月内为业主办理产权证。但李女士去住建部门查询发现，自己购买的商铺产权已被开发商抵押给银行贷款。被抵押的商铺是否还能进行交易？
业主：花了那么多钱担心拿不到产权
李女士反映，签完认购书后，置业顾问表示“2019年年底可以办理网签”。（注：网签即网上签约的简称，指交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，形成网签号并在网上公布）
“2019年年底，置业顾问对我说因为疫情的原因，网签要延迟到2020年4月份。但是等到4月份我去问，置业顾问说‘不网签了，等3年后直接办理产权证’。”李女士说。
负一层仍在施工状态
来源：都市时报（记者 姜洁、徐琳惠）
开发商：会在约定时间内给业主办产权证
同时，赵女士表示，与业主签订的合同中约定36个月内办理产权证也是有原因的。“我们现在的商铺全部都是大产权，卖给业主之后，需要把大产权分割成小产权，然后将产权从公司的名下过户到业主的名下，这个过程十分复杂。但公司已经跟相关单位沟通好了，只是我们需要时间去办理手续，才和业主有这样的时间约定。”赵女士说。
负一层仍在施工状态
对于此事，云南凌云律师事务所律师张与表示，商铺的产权抵押给银行，抵押是担保行为，物权仍然可以进行交易，但该行为需要取得抵押权人的同意。对这类商铺，业主购买之后存在风险，因为如果之后开发商无法偿还银行的贷款，抵押的资产将会被查封、拍卖。当然，此时购房人可以向人民法院提出执行异议。
专家：购买小产权商铺，需慎重考虑开发商运营能力
记者走访：滇池时代项目已开始运营 人气欠佳
据介绍，滇池时代项目分为A、B、C、D共4座，李女士购买的是C座负一层的商铺。昨天中午，记者来到滇池时代项目C座了解到，项目1?6层为商铺，7?10层为酒店，11?23层为对外租售写字楼。其中，一楼商铺以餐饮为主，有星巴克、贤合庄、麦当劳等餐饮店，周边还有多个小吃摊位。虽然正值午饭时间，但就餐人员并不多。
“对面的南亚业态更成熟，而且这边项目还在建设，所以目前的人气不高。”一名餐饮摊主说。
同时，记者看到，滇池时代项目负一楼已经大体建好，下沉广场的楼梯也已建好，但负一层依旧在施工状态，并未营业。据介绍，滇池时代负一层与地铁5号线相通，目前地铁还没开通，负一层商铺靠近地铁口的位置也无法装修，只能先装修其他地方，待地铁口开通后，装修完成才能对外营业。目前，负一层商铺也在招商中。
滇池时代项目地铁与商业的联通，肯定会带来人流量的提升，有利于提高商业项目人气，但目前昆明成熟商业综合体项目越来越多，商业项目成功的主要因素还是要看开发商的商业运营管理能力。
对于滇池时代项目的营业情况，张芷源分析，昆明商铺以住宅底商和金街商铺为主，多为小面积、低总价的物业，业态也偏向满足社区基本生活需要的相关餐饮、零售等业态，大型“盒子商业”（综合体商业）以开发商自持经营较多。
