危房拖延15年仍待拆
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前段时间，由于迟迟未收到海纳公馆退还的定金，摇号失败的购房者们也拉起了横幅；
质疑公摊面积被偷，天鹅湖花园三期的业主们还是拉起了横幅……
深圳业主们喜欢拉横幅来表达诉求，尤其是在维权方面。
可以说深圳的购房群体们，不论是土豪，还是刚需，都喜欢拉横幅。而近来，深圳的老业主们也开始跟着拉起了横幅，但他们并不是要维权，而是想申请“拆房子”。
挂横幅，求拆迁？
前几天，网上流出一张照片，一栋名为“中房怡芬花园”的楼体外面，有4个窗户挂出了“我想旧改”、“我想棚改”的横幅。
对于桃苑公寓的情况，有媒体咨询了南山区棚户区改造领导小组指挥部，该小组回复称：“桃苑公寓现状容积率高，基于更有利于片区公共住房建设与配套设施完善等公共利益实现的角度综合考量，未将桃苑公寓纳入片区棚户区改造摸底调查范围”。
小区的确有多栋楼房都挂出了“我要棚改/旧改”的横幅，而且因为小区离地铁站非常近，在地铁上也能看到这些红底白字的横幅，非常抢眼，还吸引了不少人驻足拍照。
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据了解，龙岗的中房怡芬花园于1996年建成，至今已有24年楼龄。不过，目前并未传出房屋损坏或老化而影响安全的消息。
这种情况并非没有，如桃苑公寓，今年以来有业主提价40-70万元，甚至100万元；而松泉公寓，更有人早早就入手，想博旧改/棚改的利好。
而位于南油的桃苑公寓，外观说的上新净。但实际上，这个公寓早在1993年就建成了，至今楼龄27年，比中房怡芬花园还要老，“光鲜亮丽”的外表，据说是在大运会期间政府重新粉刷的。
显然，桃苑公寓的问题正是容积率过高。
丸子君整理了一下，发现初步被列入棚改的小区情况如下：
在今年6月，就有网友向市政府提出棚改的建议。
该网友质疑，小区年久失修，存在供水供电设备老化、墙体开裂等问题，是周边最破旧的小区，却也是唯一没有纳入棚改的小区。
这个网友说的正是7月初传出的“南山站旁9个旧住宅小区棚改摸底”的消息，而桃苑公寓虽也在片区内，但没被纳入改造范围。
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从深圳前段时间发布的《城市更新条例（征求意见稿）》来看，申请城市更新的条件是“建成20年以上”，并且满足以下任意一个条件：
从这些条件可以看出，楼龄满20年只是基础条件，并不意味着就能旧改或棚改。如果龙岗的中房怡芬花园不存在突出的功能缺失、安全隐患等问题，就很难被列入旧改或棚改。
2.经维修后仍无法满足使用要求，或者存在严重安全隐患；
既然龙岗和南山的这两个小区都已经建成20年了，为什么不能旧改或棚改呢？
界面楼谈实地探访发现，该小区位于龙岗区，3号线大芬站A出口一侧。
3.使用功能不齐全，配套设施不完善，经评估后亟需拆除重建的。
突然被告知丧失名校学位，财富广场等小区的业主们拉起了横幅；
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但其实，大部分的棚改、旧改也是要考虑利润的。
大名鼎鼎的教育圣地百花片区，就算是80年代的老房，也从来没有传出过旧改、棚改的消息。中介也非常明确地表示：“这里的房子很难拆，现在都价值千万了，如果要拆掉重建，建好之后可能得卖到25万/平，才能有利润空间。”
无独有偶，在南山南油片区的小区桃苑公寓，也有多户业主挂出“我要棚改”的横幅。让人奇怪的是，这个小区看起来并不“老破旧”。
类似的，如果桃苑公寓的棚改/旧改要有收益，就必须继续提高容积率，否则只能增加出售单价。但在稳房价的政策下，不可能大幅提高售价，这也是项目无法棚改或旧改的主要原因。
仔细看，桃苑公寓并不是建成年份最晚的，也不是唯一一个有电梯的，更不是房价最贵的，但它偏偏是楼层最高、户数最多的，目前容积率达到了5.8。
为什么不能改？
那么，像中房怡芬花园、桃苑公寓这样自主提出申请，到底有没有效果呢？
恐怕还是很难。
比如罗湖的松泉公寓，早在2005年便被鉴定为局部危楼。后续，小区却一直未有旧改/棚改的实际举动，住户们不断提出旧改、棚改诉求，媒体也相继报道，却仍无济于事，小区至今仍未有更新计划。
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今年6月，仍有住户继续提出棚改建议，街道办回复称正在摸底调查。但这样的更新意愿调查，早在2017年就进行过一次，而意愿率也超过了95%，可是后续并未有实际的动作。
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截图来源：人民网、深圳论坛等
从确定局部危房到现在，已过去15年，连备受瞩目的“最难旧改”木头龙项目都已在清拆阶段，而松泉公寓却似乎被困在了其中，连原因都只有一句莫名的“问题由来已久，情况复杂”。
1.需落实城市公共规划；
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而桃苑公寓呢？楼体老化，并且周边小区都纳入了更新范围，为什么偏偏只剩桃苑公寓？
有人说，住户想要棚改、旧改，也是希望房子可以涨价。
很多人觉得深圳到处都在拆拆建建的，以为拆不拆的标准不是看有没有规划需要，就看房子旧不旧。
但同时，我们也需要看到，居住环境大幅改善，房价自然也会上涨，这两者本就是一体的。而且，桃苑公寓也不乏降价的业主，松泉公寓更有业主认为房屋过于危险，迫不得已搬离了家园。
人的一生总是离不开房子，但大部分人在买房的时候，都不会去设想，多年后房子更新改造的情况。
如桃苑公寓的业主，哪曾想有电梯、楼层高，会成为阻碍房子重建的劣势；又如松泉公寓的业主，又怎能猜到自己竟要在这危房里住上15年？
如果重建与否，只能看容积率和其他问题，而不看实际需求，那么，在如今容积率普遍超过6的情况下，我们很难想象，未来的房子该如何进行更新改造。
编辑：丸子君
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